“超级地租”之弊：比逼退大企业更可怕的是毁掉实业生存基础

华为被传外迁，与高房价有关。自2015年以来，深圳房价一路暴涨，与上海一道跻身全球房价上涨最快的5个城市；据国家统计局数据显示，2016年4月深圳新建商品房住宅同比上涨63.4%，涨幅领跑全国70个大中城市。

与房价快速增长伴生的，是企业“地租”普遍抬升，数据显示，2014年深圳甲级办公楼市场年均租金增速为18%，2015年受P2P企业倒闭潮等因素波及，其从高位回落至7.4%，但这仍不低；“寸土寸金”之下，工业用地成本也是高企，2015年初，深圳厂房类出租屋平均月租金同比上升幅度高达11%。

高房价给实业带来的影响，远非地租上涨这么简单。房地产业的快速增长对制造业的挤出效应是全方位的。

比如说无地可用。如华为总裁任正非所说，“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了”，尽管深圳市2015年11月草拟了《深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法》，明确科技企业孵化器建设用地计划，但这难改包括科技企业在内的企业产区用地的紧张局面。

高房价还带动了人力资源成本的提升——根据深圳链家地产公布的数据，3月深圳平均租金为72.3元每平方米，同比上涨36.1%，这还是比最高点有所回落的数据，很容易让人才望而却步。按照英国经济学家科斯的社会交易成本理论，职工生活成本必然会体现在企业生产成本中。道理很简单：若员工房子都租不起，还会到企业来工作吗？

去年以来深圳房租走势

宽松信贷政策和低利率助推下的高房价，还会把资金向房地产行业导流，造成实体行业资金抽离，最终助长房地产泡沫的同时，也影响企业的扩大再生产，阻碍那些产业和就业岗位的创造。龙岗区政府前两月经济分析的报告中就提到，在楼市火爆的带动下，房地产投资额占到固定资产投资比重的74%，制造业投资大幅萎缩，同比下降60.4%，占比仅为5%。

此外，高房价还会挫伤民众的购买力，拉低内需，也会拖产能提效的后腿。

任正非说，“高成本最终会摧毁你的竞争力”“工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少、越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”说的就是房地产业对实业的“抽血”效应。比起被高房价逼退那些大企业，高成本对实业生存基础的冲击，也更加堪忧。

高房价逼迫下的制造业萎缩退出≠产业结构优化

位于龙岗区的深圳华为坂田总部

华为方面表示，总部不会迁移。但作为巨头型硬件公司，华为研发中心和终端等业务版块外迁，也是基于对地租、人力等成本的敏感。更大隐忧是，将业务外迁的，不止华为。据龙岗区统计局指出，受土地资源紧张、用工成本上升等因素的影响，部分企业纷纷将生产基地迁至周边其他城市，截止到2015年三季度末，该区搬迁、转行、停产和清算的工业企业共66家，新增迁入企业仅15家。

这些工业外迁，也改变了当地产业结构。2015年，深圳全市的二三产业结构，由2010年的46.2:53.7调整为41.2:58.8。

通常而言，工业比例的降低不是坏事。因为这一般意味着劳动密集型产业的迁移，常被视作产业转型升级或产业格局更合理。

但事实上，这并不是产业结构的自发调整，而是高房价逼迫下的制造业萎缩和退出，很难说是产业结构优化。在很多大城市，因房价推高生产成本，不止大批低端制造业倒逼，技术密集型的产业也不得不离场。像深圳，不止华为将业务外迁，国际半导体大厂高通，2016年春节开工就讨论计划将办公室迁往广州，实验室和工作室搬到东莞；而中兴深圳生产基地的大部分将搬迁至河源；占据全球无人机市场份额超过一半的大疆科技，早在2013年就在东莞买地。深圳企业的外迁，已经不只局限于广东省“双转移”战略所鼓励的劳动密集型产业。

这也是房地产业对实业大肆“抽血”后的必然链式反应：在其他房价高的国家、地区，那些高新技术产业也会被高成本“撵走”。作为罕见“反例”的美国硅谷，那些高科技企业之所以宁肯忍受高房价，也不肯离开，是因为集群效应拱卫的生产力水平极高的劳动力市场。事实上，那些企业也要为“此处久留”付出高昂成本，彭博社就曾报道，若Facebook员工居住在门罗公园市总部附近，公司将为他们提供1万美元的补贴。这些情况，在别的地方很难复制。

企业外迁，不只会导致地方税源缩减，更可能将地方经济导向“脱实向虚”：拿IT加工产业链来说，它看似利润不高，但在当下有资源集聚能力，也能形成周边产业生态圈，为其他产业发展提供支撑点。若任其被房地产业“排挤”，那社会经济基础也会少了坚实的支点。

整个社会要认识到，房地产业是“沙滩”，实业是“岩石”

对于实业的价值，龙岗区政府显然不乏清晰认知，“制造业是我区的支柱行业，制造业不振将对我区未来的经济增长造成沉重的打击，因此在房地产行业投资火热的同时，应该要警惕制造业投资大幅萎缩的问题。”深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明还认为，一旦制造业在产业结构中比重降至35%以下，深圳城市发展将亮起红灯。其实不止是对作为科技硬件中心的深圳，对国内各地都是这样。

温州的前车之鉴，就是可资汲取的教训：上世纪90年代，温州民营实业经济尤为活跃，电气、鞋业、泵阀等产业蔚为兴盛，但前些年，温州房价急速上涨，资金大量涌入房地产业，实体经济萎缩，结果2012年温州房地产泡沫破灭，无数老板跑路事件由此衍生。

而日本上世纪80年代的“狂乱地价”和1992年起的地价下落，让其实业遭受重创，经济也陷入了长久的衰退期。美国2008年陷入以金融高杠杆、楼市高增长等为表征的次贷危机，奥巴马政府上台后就强调重振制造业和出口，降低金融业比例，让美国经济建立在岩石上而不是沙滩上——如果说金融和房地产业是“沙滩”，那“岩石”无疑就是实业。

留住华为们，需要“低成本、法治、不干预”，否则会出现“低技术锁定”

要避免实体经济被房价过度“抽血”，实现产业结构的真正而非表面优化，需要房地产业和实业的并生共融。对地方政府而言，要做到这点，至少要改变某种自相矛盾的情形：又想振兴实体经济，又想拥抱高房价的红利，跳不出土地财政依赖。毕竟，当房地产就成了套利工具，它只会对实体经济形成损耗，而不会对社会效益总和产生任何增量。

对冀望将创新作为新增长极的大城市来说，尤其应该意识到房地产业和实业的消长关联，跟土地财政依赖尽早做更彻底的切割。要看到，创新要靠研发，当下国内企业研发创新比例仍较低，按照经济学者余静文的说法，就是处在“低技术锁定”状态，这显然不利于地方找寻新增长点。据其研究，房价增速越快、房地产投资回报率越高，就越容易挤出回报周期长的研发投资，房价增速提高1个百分点，社会研发投入占总资产比重下降0.051个百分点，人均研发投入下降92.03元。

真要“创新驱动”，就需要地方政府既在产经政策上作出调适，多些普惠性税费减负政策鼓励企业研发创新，如完善企业研发费用加计扣除机制，也要用收紧杠杆、房产税、增加保障房供给等手段去优化楼市供给侧，规避高房价和信贷规模扩大的循环，引导社会投资流向在实业和房产地业间的平衡，并降低用房租房成本。

华为总裁任正非

要留住华为们，要靠“低成本”，也要靠公平自由市场环境的构筑——这既包括土地规划上不能轻重失衡、搞房地产优先，也涵盖降低行政壁垒、完善公共服务设施、剥离人才进入的户籍门槛等，而不是给予某些大企业特殊优待。

用任正非的话来说，就是“低成本、法治、不干预”，也即通过良序市场与法治局面的构建，完善留住实业企业的“软件”环境。

 高房价绞杀实体经济、造成产业失衡的负面效益，远不止于撵走了华为们，其风险会在在房地产业永动机停转时彰显无遗，华为们的外迁只是拉响了警报而已。各地政府也要尽早意识到其风险，不能因为土地财政来钱快，就任高房价绑架实体经济，不然只会是饮鸩止渴。

第3536期 本期责编  佘宗明 

出品 腾讯评论

版权声明：本文系腾讯评论独家稿件，转载请注明出处，否则将追究法律责任。

突破底线的“莆田化”推广：利用慈善救助基金之名请君入瓮

等了8个月，工商总局终于有纸了 

去产能安置180万职工，光发1000亿资金还不够

点击“阅读原文”可直接购买《观复》