民法问答丨不动产善意取得与登记簿公信力
前言
对于存在学术争议的问题，从学习态度角度讲，钻研之有利于加深对相关制度，甚至该部门法的理解。但从现实角度讲，其一，争议存在本身便决定了其在当下可能不存在唯一有力的解释，且数量很大、分布很广，半年的时间几乎不可以尽数了解。其二，对于争议的考察大概率不要求尽数掌握各方观点，可就一种立场展开、自圆其说即可。其三，备考时间较为宝贵、科目及知识较多，除非学有余力，否则针对数量庞大争议问题展开学习对于上岸的目标不甚有利。因此，应当注意为第二、三轮的复习留有充足的时间，且在临近考试时，置重于基础知识。
问题
依【不动产登记薄的公信力取得】不动产所有权，和以受让人的善意为中心构造的【善意取得不动产所有权】的区分实益为何？体现为是否承认消极信赖保护吗？
解答
一、问题本身
大三下学期，我在校课程还是比较多的，一周大概有六门课左右，每门课至少两小时时长，故而其实准备考研的时间并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的时间段：一来是因为刚刚进入考研，尚未感受到疲惫；二来是因为刚刚作出放弃保研的决定，该决定的刺激作用仍然巨大。基于此，我在5月到6月的时间里，基本上堪称每日无休，每天除了完成学校的线下课程就是进图书馆准备考研。在这两个月中，根据每天课程量不等，我一般学习6小时到10小时。（一）学说争议
为保护不动产无权处分中的善意相对人的所有权取得及其相关权利，究竟采取不动产登记簿的公信力还是不动产善意取得制度，学界一直以来讨论不断。学者们大体上提出了两种观点：一种观点认为，不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度无实质差异，原《物权法》中善意取得制度的规定实际上包括不动产登记簿公信力制度，以往认为应否定不动产物权善意取得，而采取不动产登记簿公信力制度是一种误解。另一种观点认为，应区分不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度，单独规定不动产登记簿公信力制度。
对此，可以参考域外立法例。为保证物之交易便捷与安全，在公示规则的基础上，有部分国家创立了适用于动产交易的即时取得制度，另有部分国家构建了分别适用于动产与不动产交易的善意取得制度、不动产登记簿的公信力制度。我国为解决不动产交易的信赖保护问题，在起草物权法的讨论中，将善意取得制度扩张适用于不动产，且为防止立法上的重复删去了专门规定不动产登记簿公信力的条文。
善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产或不动产的所有权或其他物权。
不动产登记簿的公信力在保护范围上有积极与消极信赖保护之分。积极信赖保护，是指已于不动产登记簿上记载的物权，被视为存在，受让人可以法律行为从登记权利人处善意取得该权利，其内容除由无权利人取得物权外，还包括由有权利人取得物权、受领给付、获得权利顺位等。消极信赖保护，是指于不动产登记簿上未登记或已注销登记的物权，则被视为不存在。不动产登记簿的公信力制度以不动产登记簿可以作为权利外观为构造前提，以完备的不动产登记制度为根基。
不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。
根据《民法典》第217条，不动产登记簿具有权利正确性推定效力，但可以举证推翻，具体有如下排除方式：一是受让人事先明知登记记载的错误。二是登记簿中存在异议登记的记载。故非权利人即使被错误地登记为不动产权利人也不能因该登记而取得所有权。立法者并未将其视为一种单独的所有权取得的原因，当事人对不动产登记簿的权利事项错误产生信赖时，应当受到善意取得制度的保护，即不动产登记簿的权利事项错误是适用不动产善意取得的前提条件。由于立法上将登记簿对不动产物权归属和内容的记载即权利事项的记载推定为正确，并要求取得不动产物权的第三人善意信赖该记载，这就在登记簿记载与善意保护之间建立了联系。受让人善意是指受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生了信赖。在判断第三人是否为善意时也应当围绕不动产登记簿上是否存在权利错误事项而进行。
《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
之所以应当以对登记的信赖作为判断关于不动产“善意”的判断标准，主要理由在于：第一，善意取得的结果是物权的变动，因此，不动产善意取得的物权变动标准也应符合物权法上不动产的公示方法（即登记）。第二，按照登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实的权利人。在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有理由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。我国对于不动产物权变动原则上采登记要件主义。在正常的不动产物权交易中，受让人应当查看不动产登记簿以了解其上的权利状况，且欲取得不动产所有权、发生不动产所有权变动必经登记，此时受让人必然会查看不动产登记簿，故如果登记簿上存在异议登记或记载的权利人同交易相对人不一致的情况，受让人自然无法主张其为善意，不能取得该不动产所有权。同时，受让人通过查看登记簿也能够了解其上所记载的权利负担。
善意取得制度应当同表见代理进行区分。无权处分人处分他人财产是善意取得的构成要件之一。不动产的无权处分通常表现为在登记错误或存在其他无处分权的情况下，发生的登记名义人的无权处分。若不动产登记簿上记载的权利人和权利内容没有错误，第三人即便善意，也并非是对不动产物权归属或内容外观的信赖（即对登记簿记载事项的善意信赖），而只能是对其他权利表象（如代理权或代表权表象）或权利外观的信赖。此时，即便这种信赖需要依法给予保护，也是通过表见代理等其他制度而非善意取得制度实现。也就是说，权利变动的信赖保护与缔结交易的信赖保护应当严格区分。
善意取得仅以让与人擅自处分真正所有权人的所有物为基本架构。虽然有学者认为不动产登记簿的公信力制度的保护范围大于善意取得制度，但在善意受让人取得不动产所有权的场景中，不动产登记簿的公信力作为判断受让人善意的重要参考，是适用善意取得的前提条件。善意取得作为原始取得的一种，依据善意取得制度取得的不动产所有权，受让人的权利取得并非来自于原权利人或是无权处分人,所以标的物上的原有权利负担原则上均归消灭而不由受让人承受,是逻辑上的必然结果，这也被《民法典》第313条所肯定，故而采取善意取得制度也可以较为周延地保护无权处分中善意受让人的利益。
《民法典》第三百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
与动产不同的是，不动产登记簿是国家公权力机关制作的，有国家公权力作为其正确性的担保，具有善意保护的效力，即在法律上推定登记记载的权利人为真正的权利人，即便以后有事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。因此，受让人在交易中的审核任务较轻。且从法政策上看，我国现已全面实现了不动产统一登记，理应更加强化不动产登记簿的公信力和推定力，而非弱化之。但强化不动产登记簿的公信力并不意味着必须采行不动产登记簿的公信力制度，善意取得制度同样可以保护不动产受让人的合理信赖。
不动产善意取得与动产善意取得的差异还体现在：不动产善意取得中无须考虑权利外观的形成是否可归责于原权利人。动产善意取得适用“诱因原则”，即动产权利外观——占有的存在必须归因于原权利人的自由意思，占有脱离物原则上不适用善意取得，由此得以妥当平衡原权利人权利保护与交易安全两种价值。
从比较法上看，德国和瑞士的民法均将不动产登记簿不正确而非无权处分规定为不动产登记簿公信力的前提条件，将不动产登记簿的内容拟制为正确，并要求取得人善意信赖不动产登记簿的登记，从而在不动产登记簿的登记与善意保护之间建立起了联系。同时，还针对信赖无权处分人处分权的动产善意取得制度进行了专门规定。这同我国对不动产和动产善意取得一并规定的立法例存在差异。
如前所述，在制定《物权法》时，立法者就没有采纳区分规定不动产登记簿的公信力与动产善意取得的意见，《民法典》及其相关司法解释延续了这一做法。
《民法典》生效之前，实践中有部分法院认为不动产无权处分的受让人之“善意”的认定，除了解登记簿记载事项外还有其他要求，如亲至不动产现场查看，以及调查是否已有生效的法律文书导致物权变动。这种做法淡化了不动产登记的权利推定效力及公示公信原则，有悖于交易的安全和效率。我国《民法典》第311条一并规定了不动产和动产的善意取得制度，《物权编司法解释（一）》第14条解释了《民法典》第311条中“善意”的内涵，即“不知道转让人无处分权，且无重大过失的”。制定不动产和动产统一适用的善意取得制度有助于简化其构成要件，但二者在判断第三人是否为“善意”的标准略有不同。
《民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《物权编司法解释（一）》第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
此外，《婚姻家庭编司法解释》明晰了善意取得制度在夫妻一方处分夫妻共同所有的房屋这一无权处分具体场景中的适用。曾有观点认为，对于登记簿上仅记载夫妻一方的，由其共同所有的房屋，应当以登记簿记载的人为物权人，因此，登记的人处分该物权具有法律效力。但司法解释明确否定了这种观点，即使当事人为登记簿上所记载的权利人，其处分共有房屋也为无权处分，受让人只能基于善意取得制度取得所有权。如果不动产登记簿错误的无权处分不适用善意取得制度，而适用专门的不动产登记簿的公信力制度，也将导致不动产善意取得制度几无存在意义，明显同实定法的安排相左。
《婚姻家庭编司法解释》第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
物权法上的公信力原则在动产和不动产上表现不同，前者通过占有的形式体现出来，后者通过登记方式表现出来。尽管动产的占有可以形成权利外观，表彰本权，使第三人产生信赖，但经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节的现象，因而不动产的登记公信力较之于动产的占有公信力更为强大，如果出让人以较低的价格出让动产，受让人应当对其是否为真实权利人产生合理怀疑。一般而言，不动产交易中的受让人只要不知道不动产登记簿上的权利记载错误，且无异议登记，就认定其为善意，即使不动产的转让价格偏低，只要受让人信赖登记并支付了一定的价款就足以构成善意。不动产的受让人无须如动产受让人那样负有超越登记簿之外的调查核实义务。
通过简单对照《物权编司法解释（一）》第15条和第16条分别规定的在不动产和动产交易中，相对人是否为善意的考量因素的不同，便可印证上述观点。此外，《物权编司法解释（一）》第15条细化规定了不动产买受人为恶意、不得适用善意取得制度取得不动产物权的几种具体情形，各项均围绕不动产登记簿展开。也就是说，在不动产无权处分中，在判断受让人是否为善意时应当以不动产登记簿为基准，以此判断能否适用善意取得制度以保护受让人，并与不动产登记簿的权利推定效力相协调。这一规定有力地支持了不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖的观点，登记簿的记载是能否适用善意取得制度保护受让人的考量因素而非与之并行的独立制度，应当通过善意取得制度保障因相信登记簿记载而进行交易的受让人的利益。
《物权编司法解释（一）》第十五条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
《物权编司法解释（一）》第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
不动产的善意取得发生后，发生了物权变动的法律效果，其上原有权利在原则上消灭，原权利人不能向善意受让人主张返还该不动产，仅能要求无权处分人赔偿损失或承担其他法律责任。
登记具有很强的物权公示效力，对登记审查不严而发生错误造成真正权利人受损的，根据《民法典》第222条第2款，真正权利人也有权请求有关登记申请人和登记机构赔偿该损失。其中包括两种情形：一是登记申请人提供虚假材料在登记机构办理登记，登记机构未尽到审查职责，从而导致损害的发生。二是因登记机构过错造成真正权利人损害的。在上述两种情况下登记机构均应承担责任。且该责任的性质为民事责任而非行政责任。
《民法典》第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
我国《民法典》未规定不动产登记簿公信力制度，不动产善意取得制度同样有力地维护了社会交易安全，并对权利负担、预约登记等问题作出了妥当安排。在承认不动产登记簿公信力制度价值的同时，更重要的是从现有条文出发，回应实际问题并实现价值的衡平。
二、体系定位
大三下学期，我在校课程还是比较多的，一周大概有六门课左右，每门课至少两小时时长，故而其实准备考研的时间并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的时间段：一来是因为刚刚进入考研，尚未感受到疲惫；二来是因为刚刚作出放弃保研的决定，该决定的刺激作用仍然巨大。基于此，我在5月到6月的时间里，基本上堪称每日无休，每天除了完成学校的线下课程就是进图书馆准备考研。在这两个月中，根据每天课程量不等，我一般学习6小时到10小时。
物权法——所有权——所有权的取得——善意取得（知行法学《民法学讲义（上）》第174页）
三、学习方法
大三下学期，我在校课程还是比较多的，一周大概有六门课左右，每门课至少两小时时长，故而其实准备考研的时间并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的时间段：一来是因为刚刚进入考研，尚未感受到疲惫；二来是因为刚刚作出放弃保研的决定，该决定的刺激作用仍然巨大。基于此，我在5月到6月的时间里，基本上堪称每日无休，每天除了完成学校的线下课程就是进图书馆准备考研。在这两个月中，根据每天课程量不等，我一般学习6小时到10小时。
对于存在学术争议的问题，从学习态度角度讲，钻研之有利于加深对相关制度，甚至该部门法的理解。但从现实角度讲，其一，争议存在本身便决定了其在当下可能不存在唯一有力的解释，且数量很大、分布很广，半年的时间几乎不可以尽数了解。其二，对于争议的考察大概率不要求尽数掌握各方观点，可就一种立场展开、自圆其说即可。其三，备考时间较为宝贵、科目及知识较多，除非学有余力，否则针对数量庞大争议问题展开学习对于上岸的目标不甚有利。因此，应当注意为第二、三轮的复习留有充足的时间，且在临近考试时，置重于基础知识。
无权代理与无权处分的差异主要体现在以下几方面。第一，无权代理中处分人是以被代理人的名义订立合同，无权处分中处分人以自己的名义订立合同。第二，无权代理买卖合同的真正当事人是被代理人与受让人，无权处分买卖合同的当事人是无权处分人与受让人。第三，合同效力不同，无权处分的合同有效，无权代理的合同效力待定。第四，无权处分中，受让人有可能主张善意取得，无权代理不存在适用善意取得的余地。
四、问题点评
大三下学期，我在校课程还是比较多的，一周大概有六门课左右，每门课至少两小时时长，故而其实准备考研的时间并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的时间段：一来是因为刚刚进入考研，尚未感受到疲惫；二来是因为刚刚作出放弃保研的决定，该决定的刺激作用仍然巨大。基于此，我在5月到6月的时间里，基本上堪称每日无休，每天除了完成学校的线下课程就是进图书馆准备考研。在这两个月中，根据每天课程量不等，我一般学习6小时到10小时。
这一问题涉及不动产所有权无权处分的内容，属于基础知识的扩展，争议观点的冲突并不局限于不动产所有权的取得。该同学的思考较为深入，可以考虑通过跟踪立法动态了解立法者态度。
2023年5月26日
知行法学民法小组
人大法学考研经验
本科人大，二战考研人大民商法状元：好风凭借力，送我上青云丨状元有话说总分398分位列全部专业学硕第一名，一战上岸人大知识产权法：但行好事，莫问前程
总分398分位列全部专业学硕第一名，二战上岸人大刑法学丨状元有话说一战考研人大诉讼法状元：根本赢不了，我听不懂丨状元有话说本科法大，一战考研人大国际法状元：踯躅中追寻光明，不觉帐中灯焰墨顶丨状元有话说万字长文详述人大民商法考研上岸经历：构建知识体系，打通学术脉络本科西政，一战考研上岸人大经济法395分丨何妨吟啸且徐行红圈所辞职后，二战考研人大经济法状元：命定的局限尽可永在丨状元有话说九月末保研转考研，一战上岸人大知产丨规划、耐力跑与冲刺本科法大，考研上岸人大知产：普通人的平稳考研路本科中南财经政法大学，二战上岸人大刑法学：没有一个春天不会来临普通学生的人大法学考研实录：不必人云亦云二战上岸人大法理学：消除恐惧的最好办法就是面对恐惧二战考研上岸人大知识产权法，复试第一：做自己最大的支持者本科华政，二战考研上岸人大知产丨字里乾坤大，书中日月长本科中南财，一战考研上岸人大知产｜德语二外生的探险之旅放弃保研北大STL后，一战考研上岸人大国际法丨悟已往之不谏，知来者之可追揭秘理论法学140分的真相：人大法学考研理论法学复习功法本科中国政法大学，一战考研上岸人大刑法学丨日拱一卒，不做狡辩须知少年凌云志，曾许世间第一流丨四非一战双考人大法学硕士理性复盘帖本科深大，一战双考上岸人大法律史：打得通的，便是好汉丨状元有话说二战考研上岸人大诉讼法：种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在二战考研上岸人大诉讼法丨背弃了理想，谁人都可以，哪会怕有一天只你共我从茶山刘到中关村的两年旅途：回看射雕处，千里暮云平二战考研上岸人大经济法：明年此日青云去，却笑人间举子忙三战人大宪行学硕上岸：希望大家努力捱过寒冬，迎来人生的春天
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