文丨聂日明（上海金融与法律研究院研究员）

7月17日，广州市政府官网发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，要求多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住，引人注目的是该方案中具体措施的第一条提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

住房租赁市场对于城市非常重要。首先，城市意味着开放，流入人口一时买不起房子或不想买房子，需要租赁；其次，已经在城市里有房的家庭，也可能跨区流动，在它区租房居住。但中国的住房租赁市场一直被忽视，大家能买房就买房，很不乐意租房，原因有二：第一，房价持续上行，住房的投资属性较强；第二，租赁住房受到公共服务的歧视，包括义务教育、公共卫生等，个人必须购房才能享受地方的公共服务。这些都抑制了住房租赁市场的发展，也影响了租房居住家庭的生活质量。

为了抑制房价、激活住房租赁市场，住建部在今年5月发布了《住房租赁和销售管理条例》的征求意见稿，意在建立购租并举的住房制度，为保障承租人的权利，其中第十三条提及租赁住宅的承租人享受规定的基本公共服务。遗憾的是，条例草案没有明确基本公共服务的内容，也没有明确承租人和房产持有者在公共服务上享有同等法律地位。这削弱了对承租人权利的保障力度。

我们如何来理解广州目前的政策？首先，租赁住房的非户籍承租人可以享受地方的公共服务并不新鲜，京沪以及其它很多城市已经有很多实践。上海、北京的承租人在拥有居住证等条件后，其子女也可以在租赁住房附近的学区统筹入学。相比之下，广州对非户籍人口子女就读义务教育的政策文本比上海在2010年的文本还要差不少。

广州与北京上海的区别在于，广州一直在进步。结果上看，广州的普通小学招生数逐年稳步上升，从2011年的14.85万上升到2016年的17.8万，这个数字已经超过京沪两地的14.59万和15.58万（京沪的招生数自2014年开始下降），考虑到广州与京沪的常住人口、非户籍人口的巨大差异，广州接纳非户籍人口的开放性是显而易见的。

其次，租购同权同样保护了户籍人口的利益。在城市里不仅仅只有非户籍人口需要租赁住房，本地户籍人口跨区流动时也需要租赁住房（所谓“人口分离”），现实中，他们的利益往往被忽视，待遇甚至不如持有房产的非户籍人口。

再次，广州提出的“保障租购同权”细则还没有达到完全“同权”，来穗的非户籍人员需要满足积分入学的条件，需要以租赁住房作为唯一居住地，细则也没有明确在学位紧张的时候，自有房产和租赁住房是否有优先顺位的差异，未来还有待于改善。

即使考虑上述所有的缺陷，“租购同权”的提法在中国的住房租赁以及城市提供公共服务的历史上仍具有重大意义。

长期以来，户籍是国内各大城市向市民提供公共服务最主要的工具。不在这个城市工作生活，对这个城市没有贡献，但在这个城市有户口，就可以享受各项市民待遇；而在这个城市工作生活的非户籍人口，却无法让自己的子女在自己为之流汗的城市里读书、升学。甚至有人说，中国城市之间的鸿沟比欧盟国与国之间还要更深，严重损害了中国作为统一国家的形象。

“租购”两者在享受公共服务上“同权”，从根本上解决了向市民提供公共服务的问题，谁在本地生活，谁可以享受公共服务，也唯有此才可以抹平户籍与非户籍人口的福利、权利差异，户籍制度才可能因此而逐渐消亡。

广州在全国范围内率先明确“保障租购同权”的方向是一个良好的开端，以此为目标，未来应该逐渐简化相关人员享受“同权”的条件，达到真正的同权。显然“租购同权”需要增加公共服务的供给作为支撑，否则增加的需求会造成公共服务的紧缺，势必引起户籍人口的反弹，让公共政策处于争议的漩涡。

最后，我们要看到，优质学区向来稀缺，供给再多的学位，学区依然有好坏之分，在户房一致的时候，优质学区就很难进入，租购完全同权之后，优质学区的竞争会更加激烈，但这并不是我们否定租购同权的理由。优质学区分配困境的本质是学生培养成本与收益如何匹配的问题，要解决这个问题，就要建立以房产税支撑的地方公共服务筹资机制，让缴税的人与受益的人匹配。

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